大森簡易裁判所 昭和３５年（ハ）６１３号 判決
判 決
東京都大田区調布鵜ノ木町二〇〇番地
原告
合資会社久保井商店
右代表者無限責任社員
久保井良輔
右訴訟代理人弁護士
松原正交
旧同都大田区女塚四丁目六番地
現住所
同都同区大森五丁目四九番地
被告
早川五助
右訴訟代理人弁護士
淵上義一
右当事者間の昭和三十五年（ハ）第六一三号土地明渡請求訴訟事件について当裁判所は次のとおり判決する。
主文
被告は原告に対し、東京都大田区女塚四丁目六番地の四所任（実測同所同番の三四所在）家屋番号同町六番の四、木造ルイシング葺（実測ルーヒング葺）平家建店舗兼居宅一棟建坪一〇坪（実測七坪）の建物を原告から金一四〇万円の支払を受けるのと引換えに明渡せ。
訴訟費用は被告の負担とする。
事実
原告訴訟代理人は、第一次的に「被告は原告に対し、東京都大田区女塚四丁目六番地の四所在（実測同所同番の三四所在）家屋番号同町六番の四、木造ルイシング葺（実測ルーヒング葺）平家建店舗兼居宅一棟建坪一〇坪（実測七坪）より退去し、該敷地七坪を明渡せ。訴訟費用は被告の負担とする。」旨、予備的の第一次に、右建物の無条件明渡、予備的の第二次に、主文と同趣旨の判決並びに夫々仮執行の宣言を求め、その請求原因として、次のとおり述べた。
一、第一次的請求原因として（被告の本件土地の不法占有）
(1)請求趣旨記載の建物（以下本件建物という）の所在する敷地七坪（以下本件土地という）は、登記簿上は東京都大田区女塚四丁目六番地の四とあるも、これは右宅地分筆前の表示であつて、昭和三三年六月三〇日分筆によつて、東京都大田区女塚四丁目六番地の三四宅地二六坪三合五勺と変更されたものの一部分に属し、前所有者訴外須山光良から昭和二九年八月三〇日の売買に基き同日付所有権移転登記を経由して、同時に分筆された同所六番の四宅地六三坪一合と共に原告において所有するものである。
(2) 被告は、本件建物を、昭和三二年六月中訴外粉川真三郎から賃借して占有することによりその敷地七坪の本件土地を占有しておるが、右粉川真三郎は本件土地について原告の所有権に対する何等の権原も有しないものであるから、被告の本件建物の賃借権をもつて原告の右土地所有権に対抗し得ないものである。すなわち、本件建物の前所有者右粉川は本件土地について何等の権原も有しないので、原告は右粉川に対し、本件建物を収去して本件土地の明渡を求めたところ、昭和三四年二月一二日原告と右訴外者との間に示談契約が成立して、原告は本件建物を取毀家屋として買取ることとし、敷地明渡の代償として金七〇万円を支払い、同日右建物の所有権を取得し同時に所有権移転登記を経由した。したがつて、被告の右訴外者に対する土地賃借権を認めて本件建物の賃貸人の地位を承継したものではない。
二、予備的主張(1)の（イ）（建物の朽廃による賃貸借終了）
仮に、右原告の主張が容れられないで、本件土地について賃借権が存在し、被告に本件建物の賃借権が認められ、原告の土地並びに建物所有権に対抗し得るとしても、本件建物は終戦後他の三〇戸余の家屋とともに集団的に建築されたものであつて、当事建築資材は乏しかつた際であり、その材料も頗る阻悪のものを使用してあるため、既にその効用を失い柱、土台の部分に朽廃の部分があるばかりでなく他の部分も諸所腐朽或は破損しており、他の集団建物は既に取毀ち或は改築されておるのに、ひとり本件建物のみ朽廃のまま残存されておる。しかも昭和三五年一一月には区画整理によつて代執行が行われて、その所在場所を約三尺位北方に移動し、その際被告は原告に無断で右区画整理に便乗して土台、柱その他の部分に手を加え改造せんとしたので、原告は仮処分を執行して造作変更を禁止したのであるが、既に本件建物が賃貸の目的としてその効用を失い履行不能の状態にあるので、被告もやむなく同所で従来の飲食業をやめて他に移転し現在は空家同様となつており、建物の効用を失い本件賃貸借は消滅に帰したものといえる。したがつて、この点については請求趣旨において被告に対し無条件で本件建物の明渡を請求する。
（ロ） （本件建物に対する被告の無断造作変更並びに模様替による保管義務違反を理由とする契約解除）
被告は叙上の区画整理の際原告に無断で従前の五坪の土間（食堂）であつたのを調理場と土間（食堂）と区切り、従前奥二畳程度の和室を四畳半の和室に改造変更し、建物の内側に新規にベニヤ板の壁を取りつけ家屋の後部に柱十本を三寸角の新規のものに取り替えておることが本件の現場検証（昭和三六年一一月二四日）の際判明した。右の事実は民法第六一六条、第五九四条の賃借人の義務に違背するのみでなく、被告が前賃借人となした契約（原告が承継したとして）にも違反するので、これを理由として原告は被告に対して、昭和三六年一二月八日付準備書面（昭和三六年一二月九日被告代理人に送達、同月二一日の口頭弁論において陳述）をもつて本件賃貸借契約解除の意思表示をする。したがつて、この点についても賃貸借終了に基いて無条件で本件建物の明渡を求める。
(2) （正当事由に基く解約申入れによる契約解除）
仮に、以上の主張が採用されないとしても、原告は被告に対し、次の正当事由に基いて本件訴状を被告に送達することによつて賃貸借契約の申入れをなし、右訴状は被告に対し、昭和三五年一二月二日送達されたから、爾後六ケ月を経過した昭和三六年六月二日頃にはおそくも右解約申入れの効力を生じ本件建物に対する原被告間の賃貸借契約は解除終了した。その正当事由としては次のとおりである。
本件建物は既に朽廃しておるので、それが賃貸借契約を消滅せしめるに足りないものとしても、叙上のとおり建築資材が阻悪であり、しかも湿地帯に建設してあるため腐朽はその度を加え、現に戸障子は勿論天井床なども存在しない状態で、大修繕を施さない限り到底人の居住には堪えないものであるから、この際一挙に改築するのが相当である。しかも本件建物の所在地は東京都内国有鉄道の蒲田駅の附近の繁華街内にあつて、附近にこのような粗末な建物は存在せず、序々に高層建物に変りつつあるため、原告はかねて、その所有する本件敷地を含めた二六坪三合五勺とその隣地六三坪一合を併せた地上に高層建物（ビルデング）の建築を計画し、既に本件建物の敷地以外は空地のままとして、建築の準備を整えてあるので、被告に対し、右計画を述べて本件建物から立退きを要求し、右建物の朽廃の事情に併せて、移転料一〇〇万円位を支払うことを申入れ又被告が本件の場所で飲食業を営むのであれば新築の建物の一部分を賃貸すべきことを申入れたが、被告はこれに応じないのである。しかし、原告はもともと本件建物の敷地については賃貸借の成立を認めず、本件建物も取毀家屋として買入れ、その値段の中には実質的に敷地の明渡料を含めてあるのであつて、右建物買受代金については当初一二〇万ということであつたが、前所有者が被告から金五〇万円を権利金として受領しておることを聞き、原告においてこれを被告に代償することとして七〇万円に減額したのである。そこで原告は被告との交渉において前叙のような移転料を支払うべきことを申入れたのであるが、現在は被告も既に叙上のような本件建物において営業をせず空家同様となつておりその価値もないものであるのにかかわらず、被告はその後訴訟外の交渉によつては、立退料として坪当り六〇万円この坪数七坪分（本件建物の実在坪数）合計金四二〇万円を要求するのである、これは原告にとつてあまりにも過当であつて、到底支払えず、その後被告が権利金として前所有者に支払つたのは金七〇万円であることが判明したので、右金員に金七〇万円を添かして合計金一四〇万円を被告が本件建物を原告に明渡す代償として支払うべき用意があるので既に改築の申入れによつて正当事由は存するが更に右代償金の支払をもつて正当事由を補充し、右支払いと引換えに本件建物の明渡を求むべく、請求趣旨を制限して請求するものである。
被告の主張並びに抗弁に対し、次のとおり述べた。
本件建物が元須山邦吉の所有で、これを粉川真三郎が買受け、夫々登記手続を経由しておる事実は認めるが、その余の事実は否認する。
立証（省略）
被告訴訟代理人は「原告の請求を棄却する。訴訟費用は原告の負担とする」旨の判決を求め、答弁として、原告主張事実中、原告主張のすべての土地と本件建物が原告の所有であること、被告が本件建物を占有することによつてその敷地を占有すること、本件建物は原告主張の頃区画整理による代執行をもつて移動した事実、原告から仮処分の執行を受けたこと及び爾来飲食営業を休業しておる事実は認めるが、原告が本件建物を取毀家屋として買受けたとの点は争う。その余の事実は否認する。但し、解約申入れのための訴状の送達並びに無断造作変更模様替による賃貸借契約解除の通知のための準備書面送達の事実はいづれも争わないが各契約解除の効力はこれを争う。と答え、被告の主張並びに抗弁として次のとおり述べた。
一、（本件建物の敷地並びに本件建物の賃借権の主張。）
本件建物は元訴外須山邦吉の所有のところ、昭和二七年一二月一二日売買に基き同月二三日付所有権移転登記を経て訴外粉川真三郎が所していたが、その後原告においてその主張の頃右粉川から買受けたもので、右粉川はその敷地について一六坪六合を昭和二七年一二月二三日当時土地所有者であつた原告から普通建物所有の目的で賃料月額三二一円二〇銭毎月末払の約束で期間の定めなく賃借していたものであり、又本件建物は被告において右粉川から昭和三二年九月二六日賃料月額一〇、〇〇〇円毎月末日限りその翌月分を前払する約定で期間の定めなく賃借し、権利金七〇万円を支払つて該建物の引渡を受けて爾来飲食業を営んできたもので、原告のした仮処分のため一時休業しておるが、右建物の賃借権をもつてその後に建物の所有権を取得した原告に対抗し得るものである。
二、（その余の原告主張に対する被告の主張）
本件建物は区画整理のための代執行或は仮処分の執行のため多少破損朽廃の部分はあつても建物全体として使用に堪えないものでなく、多小の修理を加えれば充分に使用に堪え得るものであつて、腐朽による賃貸借消滅の原因のないことはもとよりであるが、原告において改築をしないでも、本件建物のまま存続せしめて多少の修理を加えて被告に飲食業をなさしめるについて何等の不都合はない。被告が多少の破損箇所を修理しておるのは原告が修理しないからである。訴訟外において原告から明渡の交渉を受けて被告が本件建物を明渡すとすればその補償として四二〇万円の支払を要求した事実は認める。
立証（省略）
理由
一、本件建物及びその敷地である本件土地を含む原告主張の土地が原告の所有であり、その主張の経過（但し、土地賃借権不存在及び本件建物を取毀家屋として買受けたとの点を除く）によつて所有権を取得しその主張の隣地とともに夫々所有権移転登記を経由して所有すること、被告が原告の主張の頃から本件建物を粉川真三郎より賃借占有することにより本件土地（右建物の敷地七坪）を占有してきたことはいずれも当事間に争がない。
二、先ず、原告主張の（一）の本件土地に対する被告の占有が不法であるとの点について検討するに、原告は本件土地についてその地上に存する本件建物の前所有者粉川真三郎は借地権を有しなかつたと主張し、（中略）
右主張を認めるに足る証拠はない。むしろ、（証拠）を綜合すれば、本件建物は昭和二二年一二月二〇日付をもつて所有権の保存登記がなされており、粉川真三郎は右建物の所有権を昭和二七年一二月一二日の売買により取得し、同月二三日付所有権移転登記を経由しており、その所有権移転は円満に行われたこと及びそれ以後前地主須山光良（或は光義）に対し地代を支払つておる事実を認めることができ、他に右認定を妨げるに足る証拠はないから土地賃借権の存する建物を買受けたことになり、その後の昭和二九年八月三〇日本件土地を買受けた原告の本件土地所有権取得に対し、右粉川は建物保護に関する法律の規定に基いてその土地賃借権を主張し得る理であつて、右粉川からその地上建物を賃借した被告においても右家主の土地賃借権を援用し得る筋合といわねばならない。したがつて、本件土地に賃借権の存在しなかつた（現在は本件建物を原告が所有するので賃借権は混同により消滅した）との原告主張は採用の限りでない。又原告は本件建物を取毀家屋として前所有者粉川から買受けたと主張し、（中略）右主張を認めるに足る証拠はないから、原告は本件建物を粉川真三郎から買取つて粉川対訟被間の本件建物に対する賃貸借における賃貸人の地位を承継したものと認めるのが相当である。
三、次に本件建物の朽廃による賃貸借消滅の事由の存否、保管義務違反による契約解除の成否及び腐朽を事情とする正当事由の存否について順次検討するに、（証拠）と弁論の全趣旨を綜合すると、本件建物は国有鉄道蒲田駅に近接する商店街を中心としていわゆる繁華街の中に存し、本建物の敷地の隣地である原告所有の六三坪余に相当する部分は空地となつておる外は附近に区画整理の行われた昭和三五年一一月頃以降新たに建築されたと思われる本建築の建物或いは堅固な高層建物が櫛比に近い状態に存在し、その中に本件建物は外観上粗末なバラックで空家となつており極めて不釣合の存在と認められる。本件建物の外部は、屋根はルーヒング葺で外囲は下見板張であるが諸所破損の箇所があり空家のため表硝子戸は破損しこれを板をもつて釘付しており、内部の状況は、その構造はいわゆる仮建物（バラック）式で資材不足の際建築されたものらしく粗末な資材で、概ね板壁であり、その諸所は破損し、光線の外側から洩れるところ多く、天井及び床の張付なく、建具敷物等もすべて存在しない、僅かに奥側に四畳半らしき場所の仕切を新しいベニヤ板をもつてなしておる外附近の柱数本は新規に取替えたものらしく見られる程度の家屋で、いわば単に屋根とこれを囲む外板壁のみの存在する建物という程度のものである。尤も土台など稍々しつかりした部分もあるが、右四畳半の仕切の未完成の部分からすれば、区画整理の際或は土台の一部を入れ替えたものとも窺えないことはない。いずれにしてもみすぼらしいバラックであるが、或程度修理を加えればその使用方法によつてはこれを使用することが不可能といえないこともないであろうし又この稍々荒廃した状態は区画整理及び原告のした仮処分の結果に原因することも窺い知れる。他に右認定を覆すに足る証拠はない。右事実によると、本件建物が或程度朽廃しておるとはいえ全然使用が不可能とはいえないであろう、むしろ或程度の修理を加えれば被告が従前経営した飲食業をなすには可能であるものと認めるを相当とする。したがつて、本件建物を朽廃による滅失と同様に取扱うことはできないものといわねばならないから、原告主張のように朽廃によつて賃貸借が消滅したものと認めることはできない。又原告は訟告が無断で造作改造及び模様替をしたと主張するが、この点原告のした仮処分によつて未完成に終つておるのであつて、この程度の修理をもつて保管義務違反と認めるには足らないものとせねばならないからこの点についての原告の主張も採用の限りでない。次に本件建物の所在する国有鉄道蒲田線附近は、戦後逸早く復興して繁華街を形成し、その後十数年を経て漸く区画整理も成り、近代都市に相応しい構造と近代美を誇るとともに防火建築を兼ねた本建築或は堅固な高層建物が立並ぶようになつて益々発展途上にあることは顕著の事実である。原告は、被告に対し本件建物から退去してもらつて本件土地とその周辺の原告所有地合計約八〇坪を利用して右繁華街と近代都市に相応しい堅固な高層建物を建築しようと計画し、右区画整理施行当時から被告に対しては他に移転する場合は移転料として金一〇〇万円位を支払い又右高層建物建築後被告において希望するのであればその一部を賃貸することを申入れて一時本件建物から退去するよう求めてきたことは（証拠）によつて窺い知れるところである。原告が被告に対し本件建物が既に朽廃したので改築を正当事由として本件訴状の送達をもつて解約を申入れ、該訴状が昭和三五年十二月二日に被告に送達されたことは記録上明白であり被告の争わぬところである。本件建物が腐朽により使用不能の状態ではないとしても、このままでは早晩朽廃を免れないし、繁華街に相応しくない建物であることは既述のとおりであるから原告において本件建物を撤去してその跡に隣地を利用してこの繁華街に適した高層建物を新築するという計画はもつともであり、そのためには本件建物の明渡を求める必要があるものというべく、かかる措置は街全体の発展はもとより防火保安上の要請にも答える所以でもあるから、一面社会公共上の義務にも副うものといえるであろう。他方、被告側においても早晩朽廃を免れないか或は繁華街に適する建物に改築されねばならぬ運命にある建物であつて見れば、賃貸人に右のような必要が存する以上、これを忍受すべき立場にあるものと認めるのが相当である。されば、この程度においても、原告のなした本件解約の申入れは、借家法第一条ノ二にいう正当事由を具有する場合に当るものといえるものであるが、原告は被告に対し、被告が本件建物を明渡す代償として金一四〇万円を支払うことを申立、この支払と引換えに本件建物の明渡を求めるというのである。被告は訴訟外において原告の右移転の支払を不満とし、立退料として坪当り六〇万円として建物の実坪数七坪分合計金四二〇万円を要求しておるというのである。（証拠）によれば、本件建物の敷地附近の土地の更地としての時価は二〇万円ないし三〇万円と認められる（この点反証はない）。被告は単に借家権のみを有するのであるから、原告の提供せんとする一四〇万円は土地売価の坪当の低額に相当し、移転補償額についてその根拠なしとしないものといえる。右正当事由を判断する基準について、当事者双方の事情利害得失のほか、更に社会一般の事情を考慮しなければならず、特に賃貸人において賃借人の住居の安全を保障する措置を講じたかどうかを斟酌する必要のあることは勿論であつて、その具体的事情として代替家屋を提供したとか或は立退料又は移転料などの名目で金銭の提供をした等の事情は当然斟酌すべきものと解すべきところ、右原告の金銭提供は賃貸人側としての叙上の正当事由を補強し、補完する要素ないしは条件とみることができる。
果し然らば、本件建物の賃貸借契約は、前記解約の申入れの日（昭和三五年一二月二日）から六ケ月を経過した昭和三六年六月二日をもつて終了したものと認めて差支えないものといえるが、原告は右のとおり金一四〇万円と引換えに本件建物を明渡すよう制約して請求しておるので、被告は右金員の支払を受けると引換えに本件建物を明渡すべき義務あるものといわねばならない。
以上によつて、原告の金銭の支払を条件とした正当事由に基く請求について理由があるから認容し、訴訟費用の負担について民事訴訟法第八九条を適用し、仮執行の宣言は不相当と認めてこれを附さないこととして主文のとおり判決する。
大森簡易裁判所
裁判官 瀬戸川誠一